Pour votre retraite future, vous avez pensé au PER ainsi qu’à l’immobilier locatif en direct. Mais avez-vous envisagé la solution SCPI, couramment appelée la Pierre-Papier ?
Vous avez peut-être déjà de l’immobilier locatif grâce à un ou plusieurs logements détenus en direct ou à travers une SCI. Cela nécessite d’y consacrer du temps de gestion et de déclarations ainsi que de l’argent en assurances, taxes foncières et éventuels frais d’agence immobilière voire, au pire, frais de Justice. Être propriétaire-bailleur n’est pas de tout repos !
Mais avez-vous étudié la piste SCPI ? Non, pourtant c’est là une solution à envisager sérieusement !
La SCPI (pour Société Civile de Placement Immobilier) est une Société qui collecte de l’épargne auprès de ses associés (car les épargnants en sont les associés) afin de l’investir dans des immeubles qu’elle se charge d’acquérir et de gérer à travers sa propre Société de gestion. En fait, il existe la plupart du temps deux Sociétés :
- La première se charge du montage juridique, de l’indispensable agrément AMF (Autorité des Marchés Financiers) et de la commercialisation via la collecte des fonds auprès des associés.
- La seconde est une Société de gestion immobilière qui, moyennant une rétribution souvent trimestrielle ponctionnée sur les loyers facturés, procède aux transactions et gère le parc immobilier, l’entretien, l’assure, encaisse les loyers dus, s’acquitte des charges et des taxes foncières et établit les déclarations administratives et fiscales nécessaires.
Vous l’avez donc compris, tout est géré au couteau par des professionnels de l’immobilier donc vous éliminez les risques de vous faire flouer par l’acquisition d’un bien vicié par des défauts de construction, situé dans un mauvais emplacement ou d’un prix surcoté.
Vous profitez aussi, et c’est important, d’une diversification géographique en France et en Europe, ainsi que d’une diversification de typologie de biens (immeubles résidentiels, entrepôts, commerce, bureaux, hôtels, centres commerciaux, …)
Vous pouvez ainsi accéder à la propriété immobilière pour quelques milliers d’euros, souvent dès 5000 euros et ce sans passer chez le notaire ! Ou aussi solliciter un emprunt auprès d’un établissement financier afin de vous constituer un patrimoine immobilier plus conséquent. Vous pourrez évidemment alors passer en charges les intérêts d’emprunt tout comme pour un investissement immobilier locatif en direct.
Une vie tranquille et sans stress car pas le moindre souci de gestion à assurer : vous recevez une information trimestrielle sur la situation de votre SCPI et, annuellement, les éléments à porter dans votre déclaration fiscale 2044. La Société de gestion assume tout, de l’acquisition à la revente en passant par l’encaissement des loyers et le paiement des charges de toute nature ainsi que la gestion des travaux.
Un revenu régulier, trimestriel ou mensuel, généré par les loyers encaissés au prorata du nombre de parts que vous détenez mais aussi par les éventuelles plus-values.
Quels en sont les inconvénients ?
Ils sont essentiellement :
- Le manque de liquidité : La revente de parts de SCPI n’est pas assurée car il n’existe aucun marché secondaire. De plus, il est fortement conseillé de conserver ses parts au moins huit à dix ans afin d’amortir les commissions de souscription (gardez à l’esprit que si vous achetez un bien en direct, vous payez des frais de notaire !)
- Le capital n’est pas garanti. Pas plus que si vous achetez un bien en direct car la valeur de l’immobilier est soumise aux fluctuations des marchés dans lesquels il se situe.
- La lourde fiscalité française des revenus fonciers. Que vous soyez propriétaire de parts de SCPI ou de biens en direct, elle reste la même : Votre tranche marginale d’imposition majorée des prélèvements sociaux soit, dans la plupart des cas, un minimum de 30% + 17,20% = 47,20% des revenus nets déclarés, voire 41% + 17,20% soit 58,20% ou pis encore 45% + 17,20% = 62,20% ! Merci Bercy !
Comment faire face :
Contre les commissions de souscription il existe désormais des SCPI sans aucun frais d’entrée mais avec des frais de gestion majorés. Sur le très long terme vous êtes perdant.
La fiscalité : Il existe des SCPI de déficit foncier. Ce sont des SCPI qui sont spécialisées dans l’acquisition de biens nécessitant de lourds travaux venant ainsi éponger votre bénéfice foncier.
Comment acheter des parts de SCPI :
Idéalement passer par votre Conseil en Investissement Financier ou votre banque car seuls les établissements financiers agréés par l’AMF sont autorisés à commercialiser des SCPI. C’est la meilleure solution pour être conseillé dans votre décision car acheter en direct via internet (les SCPI étant obligatoirement agréées par l’AMF, elles peuvent aussi commercialiser) ne vous coûtera pas moins cher et ne vous apportera pas le conseil personnalisé et adapté à votre situation que la SCPI ne connaît évidemment pas.
N’oubliez pas que seuls les établissements financiers dûment agréés par l’AMF, donc banques et CIF, ont le droit de commercialiser des parts de SCPI en direct. En dehors de ce canal, vous ne pouvez acquérir des SCPI que dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie via votre courtier en assurance ou agent général. Dans ce cas ce n’est pas vous qui êtes propriétaire des parts de SCPI mais l’assureur, ce qui en assure la liquidité mais aussi en transforme les revenus qui deviennent des revenus mobiliers et non plus fonciers donc taxés seulement en cas de rachat et au PFU et non plus au barème et bénéficiant des avantages fiscaux et successoraux de l’assurance-vie ! En contrepartie, en complément des frais de gestion de la SCPI, ils subissent en sus ceux de l’assureur généralement de l’ordre de 1%.
L’acquisition de parts de SCPI via des versements programmés est une solution d’épargne de plus en plus répandue et ayant l’avantage de vous permettre de vous constituer un capital à terme avec une faible capacité d’épargne.
L’achat à crédit augmente votre capacité d’investissement, les revenus générés contribuent au remboursement du prêt et les intérêts de ce dernier ainsi que l’assurance emprunteur venant en diminuer l’impact fiscal. Puisque l’investissement en SCPI est un investissement à long terme, autant prendre un crédit sur une durée longue afin d’en réduire les échéances. Mais attention car les taux de crédit pratiqués sur l’achat de parts de SCPI sont généralement plus élevés que ceux accordés pour un achat en direct mais aussi différents d’un établissement financier à un autre.
Autre solution tout à fait profitable surtout dans le cas de la retraite : L’achat en nue-propriété ! Si votre fiscalité est élevée, vos revenus le sont fort probablement aussi donc votre objectif immédiat n’est surtout pas de les augmenter mais plutôt d’augmenter ceux que vous percevrez lors de votre départ en retraite. L’achat de la nue-propriété grâce à un démembrement temporaire est LA solution magique ! La décote sur le prix d’achat en pleine-propriété sera de l’ordre de 10 à 40% selon la durée du démembrement ce qui vous permettra d’optimiser votre acquisition selon votre âge actuel et celui de votre départ à la retraite envisagé. Durant toue la période du démembrement, pas d’impôt quel qu’il soit sur les parts que vous détenez : pas de taxe foncière puisque la SCPI la fait supporter à l’usufruitier, pas d’impôt sur les revenus puisque ceux-ci n’existent pas, pas plus que d’impôt sur la fortune immobilière puisque ce dernier ne concerne que les pleins-propriétaires et usufruitiers. Lors de votre départ en retraite vous devenez plein-propriétaire et percevez donc les revenus fonciers. Mieux, depuis votre acquisition, votre SCPI a certainement pris de la valeur et les revenus que vous percevez sont donc évidemment indexés sur celle-ci !
En conclusion, prenez vite rendez-vous avec Patrimoine Prestige Antilles pour que nous définissions ensemble la meilleure stratégie pour votre retraite.